気になる2019年の新築マンション価格と『買いな物件』は?

『BLTN PIGUMO’s BLOG』管理人のピグモ( @p_igumo)です!

今日のニュースでやっていましたが、訪日外国人の数が2019年の1年間で約3,800人になることが予想されているようです

そうなると、ますます宿泊ホテルが足りない状態になり、宿泊ホテル業界とマンション業界の土地の取り合いは今後より過熱していきそうです。

では、2019年はどういったマンション価格で推移するのでしょうか?

建築ニュースなどを見ている限り、まだしばらくは上昇傾向にあるのではないか、と私は予想しております!

販売エリアが二極化していき、高価格な物件はとことん高く人気が少し低い物件はそれなりの価格で購入が可能といったことになるのではないかと思っております。

ちなみに、リーマンショックからの10年間の価格推移についてはこちら↓

リーマンショックからの10年間で見る不動産価格の推移
リーマンショックがあった2008年が不動産価格の転換期に思いますが、その頃から見るとどのような出来事があり、不動産価格はどのように変化していったのでしょうか?

駅近のマンション価格相場

安倍政権になってから不動産価格は上昇を続けているのですが、2019年1月現在、販売されている新築マンションの相場はどれくらいなのかを、いくつかのマンションを例に調べてみました。東京と大阪を比較した時に、出来るだけ同じような駅をピックアップしています。

ちなみに、マンション価格をより詳しく説明している記事もありますので、そちらも参考にしてみて下さい!

東京と大阪で販売されている新築マンションの価格の違い
2019年1月現在、東京と大阪で販売されているマンションが、どのくらいの価格で販売されているのかが気になったので、いくつかの物件を例に出し比較してみました!

価格の参考:Realnet

東京

東京の人気地区となると、坪単価がなんと700万円を超えています

東京の中心地を見ていると、土地がないのか事業の採算が合わないのかは分かりませんが、2〜3年は新築の販売がされていないエリアもあります

パークナード代官山

東急東横線 代官山駅 徒歩3分

94戸

平均価格 約16,064万円

クレヴィア池袋ウエスト

JR山手線 池袋駅 徒歩5分

64戸

平均価格 約5,197万円

ザレジデンスオブトーキョーC18

東京メトロ千代田線 北千住駅 徒歩7分

42戸

平均価格 約4,270万円

大阪

東京都と比較するとまだ値ごろ感はありますが、数年前の相場と比べるとかなり価格は上がってきました。

ブランズタワー梅田ノース

地下鉄御堂筋線 中津駅 徒歩1分

653戸 50階建て

平均価格 約7,125万円

プレサンスロジェ京橋

JR大阪環状線 京橋駅 徒歩8分

84戸

平均価格 約3,522円

リバーガーデン岸里玉出

南海本線 岸里玉出 徒歩1分

112戸

平均価格 約3,341円

都心部の中でも2極化していくことが予想される。

マンションの価値や価格の話をする時、よく都心部と郊外を比較対象として話をすることが多いと思うのですが、今からの時代に関しては土地が仕入れしにくいことや、価格の上昇が原因で、都心部の中でも販売される場所が二極化していくことが予想されます

傾向としては、

・主要駅の駅チカで坪単価300万以上

(70㎡で6,000万円以上)

・主要駅以外の駅から徒歩10分以上離れて坪単価200万以下

(70㎡で4,000万円以下)

の2パターンがメインとなるのではないかと思っております。

要は、高所得層は主要都市の駅チカで購入が可能ですが、ローンの借入額が届かない人は少しエリアを外さないと購入が難しくなってきます。

これからの『買いな物件』の特徴。

自己資金がある、または高所得者の場合は、価格が6,000万円を超えてきたとしても理想の物件を購入することが可能だと思います。

ただ、そこまでの価格を出すのが困難な場合、どういった物件を購入するのが良いのでしょうか。

職場や実家の位置などの条件は一旦置いておいたとして、資産価値という観点から見て説明していきます。

希少価値が重要

資産としての価値を決める要素として、希少価値が高いかどうかは重要なポイントです。

希少価値と言うのは、簡単に言うと『レア』かどうかです。

漫画、ゲームや洋服など何でもそうですが、廃盤になっているもので未だに人気の商品は、値段が落ちるどころか当時よりも価値が上がっている場合があります。

マンションも同じように、希少価値があれば、価格は中古になっても下がりくいのです。

どういったマンションや部屋に希少価値があるかと言うと、

・リバーサイド

・レイクサイド

・部屋から花火が見える

・メゾネットなどの変わった間取り

・庭付き住戸

・駐車場が100%完備

などが挙げられます。

特に、今後車の自動運転化が進んでいくのであれば、駐車場が100%完備しているマンションの希少価値は高くなるのではないかと思います。

広い間取りは今後少なってくる。

マンションの価格が高騰しているのは、土地や建築資材、人件費が高騰していることが大きな原因です。

少子高齢化が進んでいくと、職人不足がさらに深刻化していきます。

さらに、大阪万博やカジノ、リニアモーターカー、災害復興など、建築の需要はさらに増加していきます。

そうなると、しばらくは価格が下がりくい状態が続いていってしまうのですが、マンションを建てる事業主側としては、価格が上がりすぎて買える人がいなくなると困ります。

なので、対策として

間取りを小さくして販売する、もしくは

設備仕様のグレードを下げる

といった工夫をしていきます。

実際に、現在販売されている物件を見ていると、50㎡や60㎡の間取りが多いと思います。

昔のように4LDKの間取りを販売するとなると、価格が高くなり過ぎるため、事業主としては売れ残るリスクを考えてしまい、大きな間取りを販売することを控えがちになります。

まとめ

価格の高騰により、今まで当たり前のように販売されていた人気エリアでは販売されにくくなり、間取りを小さくグレードも落としていくのではないかと思います。

逆に、そういった人気エリアでハイグレードなものが供給されると、高価格だとしても買いに来るお客さんが「待ってました!」と言わんばかりに殺到することが予想されます。

まとめると、

・人気エリアでは稀に高価格で新築が供給される。

・人気を1〜2ランク下げたエリアで低価格な物件が供給される。

・高価格と低価格の2極化になっていく。

・価格を落とすために間取りを小さく、グレードを下げる。

・エリアの人気が低くても、特徴がある物件は価値が落ちにくい可能性有。

・広い間取りの希少価値は高くなる可能性有。

以上のことを踏まえてマンションを探していくと、決めやすくなると思うので、ぜひ参考にしてみて下さい!

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