【家賃収入】自宅を賃貸に出す流れを分かりやすく解説

『BLTN PIGUMO’s BLOG』管理人のピグモ( @p_igumo)です!

自宅を購入しても、急な転勤、転職、子供の都合などにより、引っ越しを余儀なくされることもあります。

自宅を手放す方法としては

・賃貸に出す
・売却に出す

の2パターンがありますが、

この記事では、自宅を賃貸に出してから管理するまでの流れをご紹介します。

募集の大きな流れ

賃貸の流れ

募集するまでの流れで言うと

①近隣の相場を知る

②どこの仲介業者に頼むかを決める

③家賃や礼金などを決める

④管理をしてもらうのかを決める

⑤リフォームをする

⑥募集をかける

細かく解説していきます。

①近隣相場を知る

ずっと問い合わせがなく悩んでいる大家さんとお話しする機会は多いのですが、そういった方に限って、相場とかけ離れた賃料で募集をかけていることがほとんどです。

たとえば、あなたの所有しているマンションが2LDKだとします。

そのマンションの近隣の賃貸マンションの家賃相場が2LDKで8万円ほどなのにも関わらず、欲張って15万円とかで募集をかけたら、それは難しいですよね?

不動産の場合、相場というのはとても大切です。

特に今の時代インターネットの時代ですから、賃貸を探している方々もネットで探すのが当たり前になっています。

ネットで検索していると、そのエリアの相場は誰でも簡単に把握できてしまう世の中ですから、相場とかけ離れた家賃で募集する時は、よっぽどそのマンションの希少価値が高い時しかありません。

賃貸の募集をかける際は、まずは近隣相場を調べることから始めましょう。

②どこの仲介業者に頼むかを決める

近隣の相場が分かれば、次は仲介をしてくれる業者を選びます。

私の場合、賃貸の募集や管理は自分では忙しくて出来ないので、違う業者さんに頼んでいます

エイブルやアパマンなど大体の業者はやってくれるとは思いますが、中には適当な仕事しかやらない業者もいますので、見極めることが出来るかが重要になってきます。

ただ、良い悪いを見極めることは難しいと思いますので、いくつかポイントをまとめてみました!

・会社の規模は関係なし!

個人でやっている人でも、不動産にとても詳しく横の繋がりが多い場合があります。

・仕事が早い!

頼んだことに対して嫌な顔をせず、すぐに動いてくれる業者さんが好ましいです。

・きっちり提案してくれる!

オーナーの言いなりではなく、「◯◯した方が賃貸は入りやすい」などの提案をしてくれる人は信用できます。

・ほったらかしにしない!

募集をかけ、しばらく応募がないにも関わらず、そのまま連絡を一切してこない業者は論外です。

マンションや一戸建てを購入した時に担当してくれた不動産屋さんが、賃貸の管理や仲介をしてくれる場合もありますので、まずは当時の営業担当に問い合わせをしてみるのも良いかと思います。

③家賃・礼金・管理などの条件を決める

大事なお金のことを決めなければいけません。

決める項目としては、

・家賃

・敷金、礼金

・管理してもらうか

・仲介手数料

などがあります。

家賃

家賃に関しては、先ほどご説明させていただいた相場でほとんどが決まります。

ただ、

・バルコニーから花火が見える

・公園が目の前にある

・駅と直結で繋がっている

など、そのマンションにしかないメリットがあれば、相場よりも高く貸せる可能性はあります。

敷金、礼金

敷金、礼金に関しては、合計で家賃の3ヶ月分が相場です。

ちなみに、敷金というのは

賃借人が退去の際は、オーナーが賃借人に返さないといけないお金』です。

ただ、賃借人の故意の過失で出来た傷や汚れにかかるリフォーム代に関しては、敷金から差し引くことが可能です。

あくまで相場ですので、絶対に3ヶ月でないとダメだということはありませんので、2ヶ月にしても良いですし、逆に5ヶ月にしても構いません。

管理

もし、入居後も賃借人の管理を仲介業者に全て任せたい場合、毎月手数料さえ支払えば管理をしてくれます。

管理というのは、賃借人からの問い合わせの対応、退去の手続き、リフォーム業者の手配などです。

仲介業者に賃借人の管理を任せたい場合の毎月にかかる手数料は、3,000円から5,000円が相場です。

仲介手数料

まず、仲介手数料に関しては、家賃の1ヶ月分が相場です。

なので、仲介業者は、賃借人と所有者からの双方から、合計2ヶ月分の手数料をもらうことになります。

これに関しては交渉で安くなる可能性はあります。

④リフォームをかける

募集をかける前に、リフォームをしなければいけません。

売却の場合はそのままでも大丈夫なのですが、賃貸の場合は部屋を綺麗にした状態でないと基本的には入居者は決まりません。

そのリフォーム代に関しては、残念ながらオーナー側の負担になります。

ただ、礼金がその分入ってくるので、よほどボロボロでない限りは礼金でまかなえます。

ちなみに、賃貸の場合はそんなにお金をかけずにリフォームをするのがコツです!

たとえば、フローリングに傷がついているからと言ってフローリングを取り替えるとなったら何十万円もかかってしまいます。

そこはリフォームのプロにお願いし、傷を綺麗に隠してもらいます。

かなり綺麗に傷が隠せますので、それで十分です。

参考までに、私が所有している2LDK(56㎡)のマンションをリフォームした時の金額が、全部屋のクロスを張り替え、水回りの洗いで15万円ほどだったと思います。

(フローリング、ドアが犬の引っ掻き傷だらけだったにも関わらず)

去年、別のマンションの入居者さんが退去された時にかかったリフォーム代は、きれいに使っていただいていたのもあり、かなり安くつきました。

リフォーム領収書

ちなみに、私は年末にダスキンに電話をして自宅の【洗い】を入れています。

貴重な時間を使い、換気扇、お風呂やトイレの掃除をしたくありません。

掃除の手間を考えたら安いと思いますので、オススメです!

⑤実際に募集をかける

仲介業者も決まり、お金のことも決め、リフォームもしました。

そこまでいけば、あとは実際に募集をかけるだけです。

基本的には業者が全て動きますので、オーナーさんが何かをすることはありません。

業者はまず『レインズ』という不動産業者専用のオンラインシステムに物件の登録をします。不動産業者は、賃貸を探しているお客さんに対して、条件に合う物件をレインズを通して検索していきます

レインズを見て問い合わせをしてきた業者の案内予約が入っていき、気に入った方がおられたら無事に成約です。

まとめ

以上が賃貸に出す流れです。

難しそうに見えて、実はとても簡単です。

ほとんどの作業を業者に任せることになりますので、むしろ大事なのは業者選びのほうかと思います。

①近隣の相場を知る

②どこの仲介業者に頼むかを決める

③家賃や礼金などを決める

④管理をしてもらうのかを決める

⑤リフォームをする

⑥募集をかける

簡単ではありますが、賃貸に出すためには資産価値が高い不動産を購入しておかないといけません

資産価値が高い不動産の選び方の記事もありますので、ぜひ参考にして下さい。

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