東京での不動産投資は赤字が当たり前!それでも投資する理由とは!?

『PIGUMO’s BLOG(ピグモのブログ)』管理人のピグモ( @p_igumo)です!

先日、東京でワンルームマンションを購入して投資をする場合『毎月の収支はマイナスになるのが当たり前』という話を聞きました。気になったので一体どういうことなのか調べてみました!




ワンルームでも4,000万円以上!

SUUMOを見てみると、東京都にいくつかワンルームマンションが載っていましたので、一番トップに紹介されていた物件を調べました。

プラウド新宿牛込柳町

都営大江戸線の牛込柳町という駅から3分の立地にあります。

物件の詳細としては、30.96㎡の2階部分で4,031万円・・・坪単価で430万円!やはり高い!

ただ、設備仕様としては、キッチンにディスポーザーや浄水器が付いているようなので、賃貸にしてはハイグレードなんだと思います。

よく見てみると、早稲田駅から徒歩12分とのことなので、早稲田大学の学生をターゲットに狙うことも可能な物件なのでしょうか?

周辺の家賃

東京のことを私があまり知らないので、周辺のワンルームマンションの家賃を調べてみました。

『アレイムK』という物件が、牛込柳町駅から徒歩4分、築1年、2階で34㎡と似た条件で、家賃が123,000円で募集されていました。

ローンで購入した場合の支払額

では、先ほどのプラウド新宿牛込柳町を購入した場合の支払額がいくらになるのかを計算してみました。

銀行はクレディセゾン

投資用の金利1.75%

35年

ローン額4,030万円(1万円だけ頭金)

→月々の支払額 128,387円

月々のローン支払い額だけで128,387円、管理費10,200円と修繕積立金5,190円を合わせると、実質は143,777円になります。

賃貸マンションよりは高い家賃で貸せるとは思いますが、固定資産税なども含めると確実に赤字です!

赤字なのに購入する理由は!?

仮に14万円台で貸せたとしても、固定資産税なども含めて考えると、1万円程は赤字になってしまうはずです。家賃収入が目的の投資で購入したはずなのに、毎月マイナスだったら意味がないような気がするのですが、果たして購入する人はいるのでしょうか?

月々1万円で不動産を手に入れることが出来る!

不動産投資と聞くと『家賃収入で儲かる』と思ってしまいがちなのですが、どうやら東京での考え方は違うようです。

物件価格が高額な東京で不動産投資をする場合の考え方は、『月々たったの○万円を支払うだけで不動産を購入することが出来る』というように考えるそうなんです!

逆に、そうでもしないと東京では投資用のマンションを購入することが難しいということです。

ワンルームマンション=家賃収入

ではなく、

ワンルームマンション=将来の為の資産

として考えます。

要は、『月々1万円×35年間=420万円の手出しでマンションが買える』という感覚です!

確かに、毎月1万円出すだけで東京で不動産を取得出来るのなら得した気持ちになる・・・ような気がします。

生命保険の代わりで購入

投資用のローンでも『団体信用生命保険』がついていますので、申込人が亡くなった場合はローンの残債が全額なくなります

そう考えると、掛け捨ての生命保険に入るよりは不動産を購入しておくのもアリかもしれません!

節税が可能

毎月の収支がプラスなら確定申告時に黒字で申告する必要がある為、所得税を取られてしまいます。ただ、毎月の収支がマイナスなら、逆に赤字申告することが可能な為、その分の税金を取り返すことが可能なんです!

さらに、不動産を所有していることによって、減価償却費や住宅ローンの金利なども経費として申告することが可能です!

そう考えると、しばらく空室になってしまう期間があっても安心出来ますね!

関西との比較

東京の投資用マンション事情は何となく分かったのですが、関西の場合はどうなのかも気になったので、一緒に調べてみました!

ブランズ北堀江プレイス

先ほどの『プラウド新宿牛込柳町』に近い条件の物件を選んだところ、こちらの物件が見つかりました!

ブランズ北堀江プレイス

33.36㎡、3,030万円、

地下鉄長堀鶴見緑地線「西長堀」歩2分

大阪市内の中でも人気地区である西区堀江の物件です。

同じようにクレディセゾンで計算してみると、

ローン支払い額が96,529円、管理費4,900円、修繕積立金2,670円を足すと、実質の支払額は104,099円となります。

先ほどの『プラウド新宿牛込柳町』と比較すると、支払額が39,678も安いです。

やはり、東京と大阪では金額が全然違いますね!

周辺の家賃

同じように周辺の賃貸マンションを調べたところ、似たような条件の物件がありました!

ガリレイ新町

西長堀駅から徒歩3分、

31.18㎡、家賃115,000円

投資用ローンの支払い額と比較すると、10,901円と僅かですが黒字です!

おそらく、固定資産税は月1万円もかからないでしょうから、実質の収支も黒字になるはず。

関西の場合は東京よりも価格が安い分、ワンルームマンションでも家賃収入で儲けやすいのだと思います。

まとめ

毎月の収支が赤字だとしても購入しなければいけないほど、東京のマンション価格が高騰していることに驚きです。

ただ、なかなか価格が下がりくい時代になってますし、人の都心回帰、職人不足や土地不足は今後も続くでしょうから、家賃収入が赤字だとしても都心部で不動産を取得しておかなければいけないのかもしれませんね!

今回の記事の内容をまとめると、

・毎月赤字だとしても最終は不動産が手に入る。

・生命保険代わりになる。

・赤字分を節税することが出来る。

・関西だと僅かだが黒字になる可能性がある。

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