【2019年】不動産の売買に関する税金と軽減措置まとめ

『PIGUMO’s BLOG(ピグモのブログ)』管理人のピグモ( @p_igumo)です!

不動産に関する税金って分かりにくいですよね!?不動産に関する税金のことがある程度分かるようにまとめてみましたので、参考にして下さい!

2019年現在、国税庁のホームページなどを参考にしながら情報をまとめていますが、簡潔にするため省略している部分もありますので、より細かく知りたい場合は最寄りの税務署へ訊くようにお願い致します。




購入でかかる税金

消費税

物やサービスを購入する時にかかる税金。

かかるもの

・マンションや一戸建ての建物部分

・仲介手数料

・建築請負工事代金

・オプション代金

かからないもの

・マンションや一戸建ての土地部分

・個人間での売買

印紙税

売買契約書、建築請負契約書、領収書、金銭消費貸借契約書(銀行ローンの契約書)などを発行する際にかかる税金。軽減措置があるので通常よりも低い税率が適用されます。

出典:国税庁

登録免許税

土地や建物の登記にかかる税金。

登録免許税=固定資産評価額 × 税率

ちなみに、住宅ローンの借り入れ時にする抵当権設定登記の計算方法は、

登録免許税=住宅ローン借入額 × 税率

となります。

登録免許税の軽減措置

以下の条件を満たしている場合、軽減措置を受けることが出来ます。

・居住用

・登記簿上の床面積が50㎡以上

・中古マンションの場合、築年数25年以内

・木造一戸建ての場合、築年数20年以内

・新築、又は取得してから1年以内の登記

※築年数を超えていても新耐震基準を満たしていれば軽減措置を受けることが出来ます。

・土地の所有権移転

出典;https://www.nta.go.jp/publication/pamph/pdf/0019003-041.pdf

・建物を新築した時の保存登記

出典;https://www.nta.go.jp/publication/pamph/pdf/0019003-041.pdf

・中古の所有権移転登記

出典;https://www.nta.go.jp/publication/pamph/pdf/0019003-041.pdf

・住宅ローンに係る抵当権設定登記

出典;https://www.nta.go.jp/publication/pamph/pdf/0019003-041.pdf

不動産取得税

土地や建物を購入した時にかかる税金。

不動産取得税= 固定資産税評価額 × 税率

※固定資産税評価額の目安としては、土地の場合で地価の70%、建物の場合で地価の50%

不動産取得税の軽減措置

以下の条件を満たしている場合、軽減措置を受けることが出来ます。

・床面積が50m2以上240m2以下

・居住用、又はセカンドハウス

・1982月1月1日以降に建築されている、又は新耐震基準を満たしている

【土地の場合】

軽減後の計算方法= (固定資産税評価額×50% ) × 3%

【建物の場合】

軽減後の計算方法= (固定資産税評価額 − 1,200万円) × 3%

売却でかかる税金

所得税と住民税

不動産を売却した際に得た利益には所得税と住民税がかかります。この利益のことを譲渡所得と言うのですが、譲渡所得にまるまる税金がかかるわけではなく、購入や売却時にかかった費用は引くことが出来ます。

譲渡所得 = 売却金額 − 購入時の費用 − 売却時の費用

ちなみに、購入や売却時にかかった費用には以下のようなものがあります。

取得費について

・登録免許税、不動産取得税、特別土地担有税、印紙税

・借主を立ち退かせる為に支払った立ち退き料

・土地の埋め立てや土盛り、地ならしをする為に支払った造成費用

・土地の測量費

・紛争処理にかかった訴訟費用

・建物の解体費用

・住宅ローンの金利

譲渡費について

・土地や建物を売る為に支払った仲介手数料

・印紙税

・借主を立ち退かせる為に支払った立ち退き料

・建物の解体費用

・契約に関する違約金

・借地権を売る時に地主の承諾をもらう為に支払った名義書換料

この譲渡所得に対して税金がかかるのですが、不動産を所有していた期間で税率が変わります。

短期譲渡所得

所有期間が5年以下の場合

39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)

長期譲渡所得

所有期間が5年超の場合

20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

マイホームを売ったときの軽減税率の特例措置

以下の4つの条件を満たしている場合は、売却時の税金を抑える特例措置を受けることが出来ます。

  1. 日本で自分が住んでいた不動産。
  2. 住まなくなってから3年後の年末までに売却。
  3. 建物を解体してから1年以内にその敷地の売却が完了している。
  4. 単身赴任している場合、配偶者等が居住している不動産を売却。

3,000万円特別控除

先程の条件を満たしている場合、譲渡所得から3,000万円を差し引いて計算することが出来ます。

譲渡所得 = 売却金額 − 購入時の費用 − 売却時の費用 − 3,000万円

これでいくと、マイホームを売却した時にはほとんどの場合で税金がかかりません。

マイホームに住まなくなってから3年目の年末までなら、もしも賃貸に出している不動産を売却したとしても、3,000万円の特別控除を利用することが可能です。

10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

マイホームを10年以上所有してから売却する場合、課税譲渡所得6,000万円までの税率が14.21%(所得税10.21%、住民税4%)になります。

ちなみに、3,000万円特別控除との併用は可能です。

贈与でかかる税金

贈与税

贈与した財産が年間110万円を超えた分(基礎控除)に関しては税金がかかります。

贈与税には2種類あり、それぞれ税率が違います。

・一般税率

他人からの贈与、夫婦間での贈与、兄弟間での贈与、両親から未成年の子供への贈与

出典:国税庁

・特例税率

祖父母や両親から20歳以上の孫、又は子供への贈与

出典:国税庁

贈与税の特例措置

実は、110万円以上の贈与以外にも以下のような非課税になる特例措置がいくつかあります。

相続時精算課税制度

60歳以上の父母・祖父母から、20歳以上の子・孫へ贈与があった場合、2,500万円まで非課税になる制度です。ただし、この2,500万円というのは一時的なもので、贈与した人間が亡くなった場合、この2,500万円を含めて相続税の計算をします。なので、完全に非課税になるわけではありません。メリットもあるのですが、気を付けなければならないのが、相続時精算課税制度を利用すると110万円の基礎控除が使えなくなってしまいます

住宅取得等資金の特例

自分が住むための住宅を購入する資金を両親や祖父母から贈与を受ける場合、最大3,000万円までが非課税となります。

消費税が10%の場合

出典:国税庁

消費税が10%の場合以外

出典:国税庁

夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除

以下の条件を満たしている場合、夫婦間での贈与が最大で2,000万円まで非課税になる制度です。

・夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後の贈与

・配偶者から贈与された財産が居住用の不動産、又は居住用の不動産を取得する為の資金

・贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与された居住用の不動産、又は贈与資金で購入した居住用の不動産に、贈与が受けた者が実際に住んでおり、その後も引き続き住む見込みがあること

結婚・子育て資金の一括贈与時の非課税

父母や祖父母から、結婚・子育て資金の贈与があった場合、1,000万円が非課税(内、結婚費用に係る費用に関しては300万円)になる制度です。

ただし、贈与を受ける人が20歳以上50歳未満に限ります。

教育資金一括贈与の特例

父母や祖父母から、教育に関する資金の贈与があった場合、最大1,500万円が非課税(内、学校に直接支払う費用は1,500万円、それ以外は500万円)になる制度です。

ただし、贈与を受ける人が30歳未満に限ります。

教育に関する資金というのは以下のようなものが当てはまります。

・幼稚園〜大学の入学金、授業料、給食費、通学費など

・塾にかかる費用

・スポーツや文化芸術の活動にかかる費用

相続でかかる税金

相続税

亡くなった方の遺産を相続した時にかかる税金。非相続人が亡くなった日の翌日から10ヶ月以内に税務署へ相続税を納税しないといけません。

出典:国税庁

課税される財産

土地、建物、有価証券、預貯金、現金、支払われる予定の生命保険や退職金

※ただし、支払われる予定の生命保険や退職金に関しては、以下の計算で算出した分は控除されます。

出典:国税庁

相続税の特例措置

非相続人(亡くなった方)の債務や葬式費用は相続財産の価額から控除されます。また、それ以外にも控除できるものがいくつかあります。

基礎控除

相続税の計算をする際に、以下の金額は差し引いて計算することが出来ます。

基礎控除3,000万円 +(600万円×法定相続人の数)

小規模宅地等の特例

非相続人(亡くなった方)と一緒に住んでいた宅地を相続した場合、評価額から最大80%減額出来る制度です。宅地の大きさや用途に応じて減額の率が変わります。

出典:国税庁

配偶者の税額軽減

以下の条件を満たしている場合、配偶者が相続する財産が1億6千万円までなら非課税になります。

・戸籍上の配偶者

・相続税の申告期限までに遺産分割協議を済ましている

・相続税の申告を税務署に提出している