リーマンショックからの10年間で見る不動産価格の推移

『BLTN PIGUMO’s BLOG』管理人のピグモ( @p_igumo)です!

ここ数年、不動産価格が高騰し、もはや私のようなサラリーマンでは都心部で家を買うことが難しくなってきています。

価格高騰の波は都心部だけでなく周りのエリアにも押し寄せており、購入を待てば待つほど価格は高くなる一方です。

市場には、高額な物件、もしくは価格を下げるために部屋のサイズを小さくした物件しかなくなってきています。

ここ数年で見ると、

リーマンショックがあった2008年が不動産価格の転換期に思いますが、その頃から見るとどのような出来事があり、不動産価格はどのように変化していったのでしょうか?

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大きな出来事と平均価格、金利の推移

2008年からどのような出来事があったかを見返していくと、

大きなことから小さなことまで毎年様々なことがありました。

そこで、代表的な大きな出来事と、それに伴い不動産の平均価格、住宅ローンの金利がどう変化していったのかをまとめてみました。

なお、価格の変化に関しては、京都市内で1番マンションの供給戸数が多い【田の字エリア】で70㎡の部屋で割り出しています。

主な出来事 70㎡平均価格

(万円)

固定金利
2008 リーマンショック 5,395 3.050%
2009 バラク・オバマが大統領就任 4,364 2.600%
2010 1ドル=80円の超円高 4,532 2.400%
2011 東日本大震災 4,453 2.210%
2012 安倍内閣発足 4,423 1.810%
2013 2020年東京オリンピック開催が決定 5,233 1.800%
2014 消費税率8%に改定 6,243 1.560%
2015 日経15年ぶりに2万円台回復、 5,752 1.550%
2016 マイナス金利導入

トランプ大統領当選

6,634 0.930%
2017 日経2万2937円台、

ビットコイン高騰

7,052 1.060%

解説

2000年にITバブルが崩壊、2001年に景気対策でゼロ金利政策が始まり、日本最長の好景気【いざなみ景気】に突入しました。

いざなみ景気では、金融緩和政策により円安になり、輸出企業や製造業にはそれが追い風になったことに加え、アメリカも住宅バブルなどで景気が良く、アメリカの需要も取り込むことができました。

ただ、好景気はいつまでも続かず、2008年にリーマンショックが起きてからは、アベノミクス で風向きが変わるまでしばらく不景気が続きました。

特に、不動産価格に大きく影響があった出来事としては、

・2008年のリーマンショック

・2011年の東日本大震災

・2012年のアベノミクス

・2013年の東京オリンピック決定

2008年から立て続けに様々なことが起こり、これらの出来事が不動産価格高騰のきっかけになっていきました。

リーマンショック

リーマンショック

アメリカにあった大手投資銀行のリーマン・ブラザーズが経営破綻したことにより起きた世界恐慌です。

リーマン・ブラザーズが経営破綻した原因で1番大きなものとしては、金利上昇によりサブプライムローンという低所得者向けの住宅ローンを払えなくなった人が続出し、そのまま住宅バブル崩壊を引き起こし、サブプライムローンの不良債権を大量に保有していたリーマン・ブラザーズは大打撃を受け、結果的には経営破綻に追い込まれました。

このリーマンショックの影響はアメリカだけでなく日本にも深刻なダメージを与え、日本は数年間続く不景気に突入することになりました。

バブル崩壊を経験していた日本としてはアメリカの住宅バブルには以前から警戒をしていた為、リーマンショックの影響は日本にはそこまでないと思われていたそうです。

ただ、結果としては、日経平均が約13,500円から約7,000円まで下落しました

(2018年8月の日経平均が約22,000円)

世界では、何かあれば安全資産の【円】に替えるという人が多く、それが円高を引き起こします。安全資産はリーマンショックのような経済危機、戦争やテロなどの非常事態が起きた場合に買われる傾向があります。

当時、1ドル=110円だった【円】は、なんと1ドル=80円にまで円高になっていました

円高になると、自動車業界などの輸出業にとっては大打撃です。

自動車1台が110万円で売れていたものが、1台80万円でしか売れないのであれば、売り手としては損しますよね?

輸出しても儲からない為、製造業の売上も下がります。

製造業が駄目なら運送業や設備機器の会社も同じように仕事は減ります。

このような連鎖反応でどんどん不景気になっていきました。

この連鎖反応は当然、不動産業界にも押し寄せ多くの不動産会社が倒産しました

不景気になると銀行の貸付も締め付けが厳しくなり、簡単には借り入れが出来なくなります。

不景気ですから購入するエンドユーザーも少なくなり、徐々に完成在庫を抱えていきます。

そうなると不動産会社の資金繰りが厳しくなり、倒産に追い込まれてしまいます。

リーマンショック後に関しては土地の値段も下がっていたこともあり、

それまで高騰していた不動産価格は一気に下がりました

買い手側としてはかなりお得な時期で、そのことに気付いていた一部の人たちは資産価値が高いエリアで買い漁りました。当時マンションを購入した方々が今売却しようとしたら、物件によっては軽く1,000万円以上の利益になると思います。

東日本大震災

津波

リーマンショックから3年が経ち、少しずつですが景気が回復傾向にあった2011年、東日本大震災が発生し、津波という自然災害に加え、福島原発事故が起きました

政府が発表した被害総額は16兆から25兆円に及んだそうです。

あの頃の日本全体の絶望感は、私が生まれてから初めて味わった経験でした。

被災地の復興作業を進めていく中で、職人不足、資材不足の問題が顕著に現れました。

当時の新聞記事を思い出すと、毎日のように「職人不足で人件費高騰」「資材不足で建築費高騰」と書かれていたのを覚えています。

実際、大阪の門真というエリアに職人さんが多く住む地域があるのですが、そこに仕事で行く機会がありタクシーの運転手さんに町の状況を聞いてみたところ、

職人さんのほとんどが被災地に行っているとのことでした。

仕事も多く給料も多いため、みんな出稼ぎに行くようです。

建築業界はただでさえ人手不足に悩まされている業界です。

高齢化社会の為、ベテランの職人さんはリタイヤしていき、新しく入ってくる若手が少ないために職人さんは減っていく一方で、職人不足には常に悩まされています。

職人不足や建築資材が不足しているということは単価が上がってしまうということなので、その影響で不動産価格が高騰してしまいます。

アベノミクス

2012年、安倍総理が表明した3本の矢をメインとした経済対策のことで、アベ+エコノミクスの造語です。

3本の矢
・大胆な金融政策・・・お金を増やす
・起動的な財政政策・・・公共事業にお金を投入
・民間投資を喚起する成長戦略・・・経済を発展させる

アベノミクス

出典:内閣官房内閣広報室

簡単に言うと、お札を大量に刷りお金の供給量を増やすことにより、円の価値を下げて円安に、物価も上げつつ景気を良くしていこうというものです。

かつてのバブル崩壊のこともあるので、お金の量を増やしてインフレに持っていく方法というのは警戒されていましたが、今回は物価上昇率2%までを達成するまでは量的緩和でお金を増やす、という具体的な目標を掲げている為、以前のバブル崩壊のような過ちを繰り返さないようにしています。

インフレになれば不動産価格は上がりますし、インフレになるのが分かっているのであれば安い時に不動産を仕込みたいと誰しもが思います。

それに加え、金利も過去最大に低い為、銀行からのお金も借りやすく、個人も企業も不動産を買う状況が整っています。

東京オリンピックが開催決定

国旗

当時、職人不足に加え建築資材不足で、不動産業界としてはこれからどうなるのか、と連日そんな話ばかりでした。

そんな時ふとテレビを見ていると、2020年のオリンピック開催場所が東京に決まったというニュースが目に飛び込んできました。

滝川クリステルの【おもてなし】や、フェンシングの太田選手がカメラ前で喜んでいる姿が印象的でした。

リーマンショックや東日本大震災などで日本全体が暗くなっていたので、明るいニュースにみんなが喜んでいましたが、私達のような不動産、建築業界の人間としては、実は不安しかありませんでした

なぜ不安になったのかと言うと、ただでさえ人手不足や資材不足が問題になっているのに、オリンピック会場、選手村や外国人のためのインフラ整備などで、さらに人手不足が深刻になることが目に見えていたからです。

案の定、震災後と同じように人手不足と資材不足の問題が追い討ちになり、不動産価格はさらに高騰していきました。

都心部の価格が高騰するのは仕方ないとしても、本来は安さが売りの郊外型マンションも価格が高騰してしまい、予想以上の価格にエンドユーザーもついていけず、不動産会社としては販売にとても苦戦することになりました。

まとめ

上記では京都の金額を参考にまとめていますが、大阪の心斎橋なんかで言うと、4年〜5年前は70㎡で4,000万円以下で普通に買えていたのが、今となっては、心斎橋で4,000万円となれば下手したら2LDKも買えないくらいになってきてます。

景気がマシになり日経平均株価も22,000円を超えていますが、いつかまたリーマンショックのような出来事をキッカケに不景気に突入する可能性は普通にあると思います。

それがいつになるかは分かりませんが・・。

実は今からの時代は、不動産価格の二極化が進んでいくことになります。

それについての説明はこちらの記事をご覧下さい!

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